専門家に聞く!消費税増税前に家を購入すべきか?【第2回】―知っておきたい住宅ローンの話

2019年10月1日より消費税が8%から10%へと引き上げられること

予定されています。

 

私たちの人生における大きな買い物である

「家の購入」にも消費税の増税が関わってきますが、

そもそも増税前に駆け込みで家を購入したほうが良いのでしょうか? 

それとも焦らずに様子を見たほうが良いのでしょうか? 

大きな買い物ですから失敗はしたくないですよね。

 

前回の記事では『増税前に家を購入するべきか』というテーマで、

消費税増税と不動産の関係、そして消費税増税時の経過措置について、

専門家のお二人からさまざまなお話をうかがうことができました。

 

(※記事内容は、2018年10月10日時点の情報です。)

 

〈座談会メンバー〉

・嶌田 竜也(しまだ たつや)さん:

  不動産トラブルバスター。プロフィールはこちら

・脇田 弥輝(わきた みき)さん:

  税理士。プロフィールはこちら

・伊藤 遼(いとう りょう)さん:

  システムエンジニア。今回はブログ読者代表として参加。

・安 紗弥香(やす さやか):

  社会保険労務士。今回はファシリテーターとして参加。

  プロフィールはこちら

 

〈質問内容〉

座談会にあたり、伊藤さんから5つの質問をいただきました。

これらの質問に専門家が回答していくスタイルで、お送りします!

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①不動産購入ってスーパーでお肉買うのとは色々システムが違うイメージですが、そもそも消費税率と不動産ってどれくらい関係しているですか?

②ローン組んだりするなら、途中で税率変わると計算が複雑になりそうな気が…。頭金増やした方がお得になったりするんでしょうか?

③賃貸保証に対しても消費税は関係するんですか?

④賃貸物件として購入した場合、税率が変わると家賃も上がりそうですが、入居者探しの観点では、税率が上がる前後で有利/不利が変わるんでしょうか?

⑤内装等にかかる費用は税率が関係しそうです。その点で、税率が上がる前に購入した方が良いんでしょうか?

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第2回目となる今回は、

②ローン組んだりするなら、途中で税率変わると計算が複雑になりそうな気が…。

頭金増やした方がお得になったりするんでしょうか?

についてお送りします。

 

消費税増税は住宅ローンに影響する?しない?

 

安(ファシリテーター):

それではさっそく質問に移ります。

 

伊藤(システムエンジニア):

不動産の購入にあたってローンを組む場合、

途中で税率が変わると計算が複雑になるのではないでしょうか?

また増税になるのであれば、頭金を増やしたほうがお得なのでしょうか?

 

脇田(税理士):

第1回目で土地の購入代金には消費税がかからないことをお話しましたが、

住宅ローンの利息にも消費税はかかりません。

非課税なので、消費税増税が住宅ローンの利息に影響するということはないんですね。

 

また、頭金を増やしたほうがお得かどうかについてですが、

支払利息は借り入れたときに決まりますので、

頭金を大きくすれば借入金が減って、

結果として、支払利息が減るというのはあります。

住宅ローンの金利が今はちょっと低いというのもありますけどね。

 

こちらも第一回目でお話しましたが、家を買う場合は消費税がかかります。

例えば家の価格が2,000万円であれば、今だと2,160万円なのが

増税後は2,200万円になりますよね。

ですから、買う時期によって借り入れる金額は変わるということはあります。

 

ただ、ローン返済の途中で消費税率が変わっても、借り入れた金額というのはすでに決まっていて、それをただ返していくだけなので、計算が複雑になるということはありません。

頭金を多く入れるのは本当にお得なのか?

 

嶌田(不動産トラブルバスター):

頭金を増やしたらお得になるのかという部分で補足します。

消費税増税とは関係ない話になってしまうのですが・・・

 

頭金は諸費用といわれるものとは別で、物件価格が2,000万円なら、

その2,000万円のうちのいくらお金を入れますという話です。

これが物件価格の20%を超えてくると、ローンの利率自体を下げるような金融機関が多いので、

その部分でのお得というのはあるかもしれません。

 

ただ、頭金を多く入れることによって利率が下がってラッキー、と思っている人が

残念なくらい多いんですね。

本当はお金の使い方という観点で頭金というものを見てほしいんです。

 

例えば2,000万円の物件の20%、400万円を頭金として入れるとローンの利率を0.3%下げますよ、

という話になったときに、2,000万円を借りたときと1,600万円を借りたときの利息はどうなるかという話です。

差はいくらになりますか?

 

伊藤:

30万円くらいですか?

 

嶌田:

そうなんです。頭金に400万円使って、30万円浮いただけなんです。

その頭金に入れた400万円を積立てや株といった金融商品で増やした場合、

それが資産形成の何%になるのかという考え方をしなければいけません。

 

先ほどの例でいえば、頭金を400万入れれば住宅ローンが0.3%下がるから30万円の効果があるということですよね。

その400万円を海外のものも含めた金融商品の原資にした場合、

30万円稼ぐのにどれだけ短期間で終わるかと言う話なんです。

 

これが実を言うと一番大事なことなんです。

お得になるかどうかということを考えたいのであれば、

そのお金がどれだけの効果を生んだのかという考え方をしない限り、ずっと損をします。

 

不動産トラブルでお金がもうないという人は、だいたい「どこにお金を使ったんですか?」と聞くと「家です」と答えます。

でも、お金を使ったということは、団体信用生命保険の効果力を下げたということなんです。

 

伊藤:

どういうことですか?

 

嶌田:

変な話ですけれども、2,000万円借り入れをしたとしましょう。

お金がちょっとできたら、100万円ずつ繰り上げ返済をしていきます。

10年とか15年かけて500万円、800万円と繰り上げ返済を繰り返しました。

手数料がかかりませんからね。

 

月々の支払いは楽になったなと思った次の月に、ご主人がもし交通事故に遭ったらどうなるか分かりますか?

 

 

伊藤:

返せなくなる?

 

嶌田:

そうではないんです。

団体信用生命保険によって、住宅ローンがゼロ円になるんです。

 

800万円も使ったのにおかしいですよね? 

寿命から逆算して考えたら、使おうと思ったときに手元に800万円残っている状態で住宅ローンがゼロになったのか、残っていなくてゼロになったのかということです。

 

これがお金の効果と、何にお金をかけて住宅ローンを組んでサービスをもらっているかの冷静な話になります。

 

ローン契約前に気をつけておきたいこと

脇田:

私からも質問なのですが、頭金はどれくらい入れないといけないというのはあるんですか?

 

嶌田:

フルローンが組めますので、頭金をいくら入れないといけないというのはありません。

また諸費用がない方でも、ちょっと利率は上がりますけど貸してくれるところは多いです。

 

ただ『フラット35』になると、勝手に別のローンを高い金利で組まれされていることがあるので

気をつけてほしいですね。

もともと『フラット35』は頭金を入れるものという形で国が貸し出しているローンです。

そこに頭金が払えません、諸費用がありませんとなると、別の高い金利のものが2つくらい組まれています。

 

脇田:

そうすると高くなってしまうということですね。

 

 

嶌田:

そうです。『フラット35』を組んでいるわけですが、

実は別の利息がかかっていることもあるので・・・

平均したら普通に2%近くになっているみたいな話もあります。

 

こういうことからも、本当に自分が借りているものの利息を見ておかないと損をしてしまいます。

そこをきちんと理解しないで、

「『フラット35』でフルローン組めたんだよね、エヘヘ」と言っている人は危ないですね。

そもそもその商品がどんなものなのかというところから勉強をしないといけません。

 

不動産会社は売れればいい、イメージで買ってくれればいいというスタンスなんです。

なので、銀行で金銭消費貸借契約を結ぶときに見覚えのないローン契約書が2枚3枚と並んでいて

「何ですか?これ」なんてこともあります。

 

脇田:

みんな家を買うなんて初めてですから、こんなものなのかな? なんて思ってしまいますよね。

 

嶌田:

さらに言うと、売買契約のときにそのローンの契約書は見せてもらえないんです。

金銭消費貸借契約のときには、もう売買契約は果たしているんです。

 

どういうことかと言いますと、売買契約が終わって引き渡し(物件購入の残金支払い)期限の1週間くらい前にローンの契約をするんです。

 

その契約が成立したらローンが借りられる準備ができたということで、

1週間後に引き渡しとなります。

すでに売買契約を果たしていて、引き渡すまでの間にローンを借りるという契約が待っているんですね。

そのときに「ローンの契約なんて聞いてないよ」となっても、

「いや、1週間後には引き渡しだから違約になりますよ」と。

 

でもこれ、不動産会社は一切責任を負わなくていいんです。

これは判例にもたくさんあります。

 

伊藤:

不動産会社はぎりぎりになるまで黙っているということですね。

 

嶌田:

いえ、そうではなく「ローンが組めるからいいじゃないですか、私はそれを解決するための策として提案しました。」

と言えばいいですよね。

 

不動産の仲介責任というものがあるのですが、

それは物件に対しての調査をしたか、不備があったかどうか、説明をしたかしなかったかといった、物件についての部分について責任を負う必要があるということなんです。

逆に言えば、そこだけ責任を負っていれば他のことについては責任を負う必要がないんです。

 

実は、日本の民法では「自分で知ろうとしない人は一切守らない」というのが前提なんです。

皆さん、その前提を知らないので「説明しないなんて人としてどうなんだ!」と言うんですが、

法律にとって人間の感情というのは一切関係ないんですね。

 

ライフプランナーさんや税理士さんも「なんで事前に相談しなかったの?」と言って終わってしまいます。

何でそのことを調べなかったの? 確認をしなかったの? 契約の前に金融機関に行けば分かったことですよね?

と言われるだけなんです。

しかも、書面には全部「申し込み」と書いてありますから、

「約款を読んでいませんでした」と言った時点で負けなんです。

 

最初の質問にもあった「不動産購入のシステムの違い」にも関係しますが、

不動産会社のサービスの範囲も知っておかないと、後々怖いことになるかもしれませんね。

 

伊藤:

この話を聞いて、ずっと賃貸にしようかなと思いました(笑)

 

安:

最初にいきなり不動産屋さんに駆け込まず、何軒か見たほうが良さそうですね。

 

ちゃんとした不動産会社を見極めるコツ

 

嶌田:

不動産会社の話で言うと、税のことを当然のように説明する社員がいたりするんですが・・・

ここは税理士の脇田さんからお話をされたほうが良いですね。

 

脇田:

税理士の資格を持っていない人は税務の相談にのってはいけないという決まりがあります。

これはお金を受け取るか、受け取らないかに関わらずです。

(税理士法違反行為の詳細はこちら

 

嶌田:

皆さんのイメージでは「これってどれくらい税がかかるか計算してください」って

不動産会社の社員に聞きませんか? 

これに答えると、税理士法でアウトなんです。

税理士法を言い訳にして、説明をせず計算だけした書面を出してくる場合もありますが、これもアウト。

要するに、不動産会社が個別の計算をした時点でアウトなんです。

 

脇田:

社労士さんは社労士さんの領域、弁護士さんには弁護士さんの領域があるように、

税理士には税理士の領域があるということです。

その税理士の領域を不動産屋がやったら、アウトということですね。

 

嶌田:

ですから不動産会社がやっていいこと、いけないことを分かっていれば、

担当者がちゃんとしているかを見極めることができると思います。

 

私もお客様に、「不動産会社の担当者にカマかけて、税のことを聞いてみてください。」と教えたりします。

ちゃんとしている担当者ならまず計算しません。

ちゃんと計算できない理由を説明してくれます。

もしくは「うちの顧問の税理士を使いますか?」とか

「スポット利用でもいいですよ」といって、税理士を紹介してくるはずです。

 

(第3回に続きます!)